Un viager désigne le fait qu’un propriétaire cède son logement à un acquéreur en contrepartie d’une rente viagère. La rente est la somme que l’acquéreur verse chaque mois au débirentier jusqu’à son décès.
Le montant de cette dernière prend en compte plusieurs paramètres : l’âge du vendeur, la valeur du bien immobilier… Ce montant varie d’un viager à un autre en fonction de la durée de vie du crédirentier.
Le calcul du montant de la rente viagère nécessite l’usage d’un barème. En matière de calculs viagers, le barème Daubry est l’outil de référence depuis plus de 25 ans. Il a été établi par maître Jaques-A Daubry, expert en viager.
Les différentes possibilités pour calculer un viager avec le barème Daubry
Le barème Daubry est doté de 13 230 données et 1956 possibilités de calculs. Il permet d’évaluer les taux de rentes viagères des prochains contrats viagers.
Les vendeurs mariés ou en couple peuvent évaluer la rente de 10 ans plus âgée et 20 ans plus jeune. Les vendeurs individuels (homme ou femme) peuvent évaluer la rente de 40 ans à 105 ans. Il est possible d’évaluer une rente viagère sur les couples de même sexe.
Il existe deux possibilités d’applications de la rente viagère. Elle peut s’appliquer en droit d’usage et d’habitation ou en un démembrement, en nue-propriété et usufruit.
Le barème Daubry permet d’évaluer diverses situations en ce qui concerne la vente en viager. Il stipule que les couples ayant un grand écart d’âge, les homosexuels et les ventes de frères-sœurs ne peuvent pas donner lieu à une évaluation.
Ce barème ne permet pas de déterminer le taux de rente dans les cas de réversion.
Quelle est l’utilité du barème Daubry pour les viagers ?
Le barème Daubry a pour objectif de proposer une espérance de vie du vendeur proche de la réalité.
Il est le plus utilisé par les professionnels du viager :
- Notaires ;
- Avocats ;
- Viagéristes ;
- Agents immobiliers.
Ce barème est utilisé pour effectuer un calcul de référence définie à base d’une valeur locative déterminée du bien immobilier.
Barème Daubry : d’où proviennent les espérances de vie ?
Les espérances de vie du barème Daubry ont été définies à partir des données des tables de mortalité de l’INSEE. À partir de ses observations personnelles, Daubry a partiellement modifié ses données (sur les âges élevés).
Avant tout usage des données d’espérances de vie de Daubry, il faut les confronter avec d’autres sources de données. Vous pourrez vous en procurer à l’Institut National des Statistiques et Études Économiques ou chez les assureurs.
Comment utiliser le barème Daubry pour calculer un viager ?
L’évaluation ultra-rapide d’un viager constitue l’un des principaux avantages du barème Daubry. Ce barème permet d’effectuer les calculs suivants :
Définir la valeur vénale du logement
Il s’agit de définir sa valeur sur le marché immobilier s’il était vide. Cette valeur est généralement fixée par un agent immobilier expert de la localité où est situé le bien.
Appliquer la décote occupation (pour un viager occupé)
Elle s’applique en fonction du sexe et de l’âge du crédirentier. Le barème Daubry à travers ce type de calcul vous donnera un taux de DUH.
La multiplication de ce taux par la valeur vénale du logement donne le montant du droit conservé par l’acheteur (DUH). En soustrayant ce montant de la valeur vénale du bien, vous obtiendrez le prix de la nue-propriété.
Définir le capital de la rente
Le capital de la rente se définit en retranchant le montant du bouquet à celui de la nue-propriété.
Évaluer la rente
Daubry calcule la rente en multipliant le capital à renter par le taux de rentes. Ce taux diffère en fonction de l’âge et du sexe du vendeur.
Déterminer le taux de droit d’usage et d’habitation
Dans ce barème, le taux de DUH est calculé à partir d’une hypothèse de rendement locatif du bien et de l’espérance de vie de Daubry.
Ce rendement donne un ratio de 4,5 % entre les loyers annuels et la valeur du bien immobilier. Ce rendement diffère en fonction des opérations immobilières.
Le rendement locatif est égal au taux d’actualisation utilisé dans l’évaluation du DUH. Le rendement locatif du logement vendu en viager est partagé entre le crédirentier et le débirentier.
Il est facile de définir le taux d’un droit d’usage et d’habitation avec Daubry. Pour obtenir ce DUH, il faut multiplier la valeur vénale du logement par le taux de DUH du barème Daubry.
Qu’est-ce qui détermine le taux de rente du barème Daubry ?
Le taux de rente du barème Daubry a été calculé avec son espérance de vie. Il a une hypothèse de taux technique variable d’environ 4,5%. Le vendeur reçoit 4,5%, ce taux augmente si la rente se revalorise avec l’inflation.
Le taux de cette rémunération doit être fixé de façon à faciliter le paiement des rentes à l’acquéreur.
Le barème Daubry facilite le calcul de la rente comme celui du DUH. Pour obtenir la rente, il faut multiplier le capital à renter par le taux de rentes. La somme obtenue est une rente annuelle, il faut la diviser par 12 pour obtenir une rente mensuelle.
Importance d’ajuster la rente viagère
Sachant que le viager est une vente aléatoire, affirmer qu’il n’existe qu’une seule rente viagère n’aura aucun sens. Comme avec tout barème viager, Daubry permet de déterminer une modalité pouvant être modulée selon l’offre et la demande.
Ce point de référence peut être impacté par l’état de santé du crédirentier tant que l’aléa est conservé.
Les limites du barème Daubry
Le barème Daubry est un outil de qualité qui permet de calculer la valeur de la rente viagère d’un viager, mais il admet des réserves :
- Le barème Daubry n’a pas de version numérique simple qui faciliterait sa consultation en ligne ;
- Ce barème repose sur les données de la table de mortalité de l’INSEE.
La mortalité utilisée est celle observée ces dernières années en France. La mortalité de la population française est plus élevée que celle des crédirentiers. Cette table n’extrapole pas sur la longévité des vendeurs qui sont en bonne santé.
Ce type de table convient aux crédirentiers âgés, mais pas aux jeunes crédirentiers, vu que l’espérance de vie s’accroît. Il répartit la nue-propriété et le droit d’usage et d’habitation en fonction de la valeur de la pleine propriété.
Le barème Daubry effectue une hypothèse sur le prix des loyers et des caractéristiques financières.
Il s’applique convenablement pour des propriétés situées dans les grandes agglomérations de la France (Paris…). Cette hypothèse ne s’applique pas exactement dans les autres villes, soyez vigilant.
Le barème Daubry est un véritable allié pour l’évaluation d’un viager. C’est le barème le plus prisé par les experts en viager depuis plus de deux décennies. Avec lui, vous avez une multitude de possibilités pour calculer la valeur de rente viagère d’un bien immobilier.
Ce barème admet des réserves qui pourraient donner de faux résultats. Songez à comparer ses résultats avec ceux des autres barèmes.
Lorsque vous n’êtes pas initié dans le domaine du viager, effectuer cette évaluation par vos soins pourrait constituer un risque. Confiez cette tâche à un professionnel du domaine qui maîtrise cet exercice mieux que vous.
Il y a d’autres méthodes d’évaluation pour votre viager, comme une évaluation économique en utilisant la table de mortalité TGH05-TGF05. Le logiciel Hectaur des notaires peut aussi être utilisé.