Le fait de mettre son logement en location ne prive pas le propriétaire-bailleur du droit de le vendre, même si celui-ci est occupé par le locataire.
Bien que cette hypothèse puisse créer de la confusion, la vente immobilière est cadrée par la loi. Le vendeur d’un logement occupé peut faire face à deux situations : soit la date de fin du bail est lointaine par rapport à la vente, soit la fin du bail est proche pour donner congé.
Dans l’un ou l’autre cas, la vente doit obéir à certains principes, car elle a lieu en même temps que le contrat de location.
Il y a des conditions à respecter pour vendre une maison avec un locataire dedans. Ces conditions concernent les formalités, les éléments de location, la décote.
Le propriétaire-bailleur peut faire appel à une agence immobilière pour vendre sa maison occupée avec un locataire. Il peut utiliser ses propres moyens pour cette vente immobilière.
Les hypothèses à envisager pour vendre une maison occupée avec un locataire
Vendre une maison occupée avec un locataire est une option qui intéresse une clientèle particulière. Il s’agit d’un investisseur qui souhaite bénéficier d’un locataire déjà installé, qui se démarque par son sérieux depuis plusieurs années.
Dans d’autres cas, il peut s’agir d’un acheteur qui souhaite acquérir une habitation relativement moins chère et attendre la fin du contrat de bail avant de le récupérer.
Un propriétaire qui souhaite vendre sa maison occupée par un locataire dispose généralement de deux hypothèses. Il peut décider de vendre sa maison ou son appartement vide ou meublé.
Dans le premier cas (vente d’une location vide), le propriétaire-bailleur doit donner un congé au locataire et lui faire une offre de vente du logement. Ces deux documents doivent intervenir 3 mois au moins avant la fin du bail.
Dans le dernier cas (vente de location meublée), le propriétaire-bailleur est tenu d’adresser au locataire une lettre de congé sans être obligé de réserver à celui-ci la priorité d’achat. Celle-ci doit intervenir au moins 6 mois avant.
Dans cette hypothèse, le locataire a trois solutions :
- Accepter l’offre de prix du bailleur ;
- Refuser l’offre de prix ;
- Entrer en négociation avec le propriétaire-bailleur.
Lorsqu’il décide d’entrer en négociation, le locataire perd son droit de priorité, ce qui permet au propriétaire de pouvoir vendre le logement à un acheteur faisant une offre plus intéressante.
Au demeurant, lorsqu’il y a vente d’un logement occupé, il y a un transfert du contrat de bail à l’acheteur. Ce contrat se poursuit et le locataire reste dans les lieux. Il revient au nouveau bailleur d’informer le locataire du changement et des nouvelles conditions éventuelles.
Les conditions à respecter pour vendre une maison occupée avec un locataire
Les formalités
Il n’existe pas de formalités préalables imposées à un propriétaire-bailleur qui souhaite vendre son logement occupé. Légalement, il n’y a pas de démarche à accomplir vis-à-vis de son locataire.
Par politesse, le propriétaire prévient lui-même le locataire de la mise en vente du logement. Cela permet de préparer les visites du logement qui auront lieu et le locataire pourrait être intéressé.
Après avoir informé (par lettre ou tout autre moyen) le locataire de votre intention de vendre votre logement, la prochaine formalité consiste à organiser les visites avec lui.
Étant donné qu’il reste dans le logement, il est indispensable de discuter avec lui pour trouver un accord sur les créneaux de visites. Ce dernier peut décider d’être présent lors des visites ou permettre des visites en son absence.
À défaut des visites classiques, il est devenu possible d’organiser des visites virtuelles. C’est une option qui évite de déranger le locataire et permet à l’acheteur de faire des déplacements dans le logement et de mieux zoomer ses détails.
Les éléments de la location
Un autre aspect à prendre en compte pour vendre une maison occupée, c’est la question des éléments de la location. Il s’agit du dépôt de garantie, de l’assurance loyers impayés et de l’acte de caution.
Le dépôt de garantie est un dépôt prévu pour le paiement des impayés de loyers ou les travaux de réfection au départ du locataire. En cas de vente d’un logement occupé, c’est à l’acheteur qu’incombe la charge de restituer ce dépôt à la fin du bail après négociation.
Quant à l’acte de cautionnement, sa transmission se fait du propriétaire à l’acheteur au même moment que le contrat de location. Cette transmission est automatique, sauf s’il a été expressément prévu dans le bail que cette caution soit réservée au propriétaire des lieux.
Concernant l’assurance contre les impayés de loyers, il est résilié de manière automatique. Il n’y a pas de transfert de contrat d’assurance loyers impayés. C’est à l’acheteur de décider s’il veut souscrire ou pas à une nouvelle police d’assurance contre les impayés de loyers.
La décote
Lorsqu’un propriétaire décide de vendre son logement occupé par le locataire, il est possible qu’une décote soit appliquée sur ledit logement.
La décote pour vente de logement exclut plusieurs paramètres dans le cadre des locations meublées :
- Montant du loyer ;
- Type de contrat de location (soumis à la loi de 1948, à la loi de 1989 ou autre) ;
- Côte du quartier où se situe le logement ;
- Durée restante du bail à couvrir ;
- Âge du locataire ;
- Surface…
Selon les cas et les applications, la décote pourra :
- Se situer autour de 10 % selon la durée restante du bail à couvrir dans le cas d’une location vide ;
- Atteindre 40 ou 50 % pour les logements relevant de la loi de 1948 (construits avant septembre 1948) ;
- Tourner autour de 5 % si la surface du logement loué est petite ;
- Être totalement nulle lorsqu’il s’agit d’une location meublée.
La fiscalité applicable lors de la vente d’une maison occupée
Lors de la vente d’une maison occupée par un locataire, il faut considérer la fiscalité appliquée. La plus-value de la transaction est en principe la même, que le logement soit vendu occupé par le locataire ou vide.
Les cas qui méritent l’attention sont de deux ordres. Si le propriétaire-bailleur vend son logement loué à un organisme de logement social, il bénéficie automatiquement d’une exonération fiscale sur la plus-value engendrée par la vente.
Il bénéficie de la même exonération s’il vend son logement à un particulier qui prend l’engagement de le transformer en logement social.
Le propriétaire-bailleur peut bénéficier d’une autre exonération fiscale s’il réutilise la majeure partie des ressources issues de cette vente pour acquérir sa résidence principale. Dans ce cas, l’exonération d’impôts sur la plus-value immobilière est totale.
Les moyens pour vendre une maison avec un locataire
Il existe plusieurs voies pour vendre une maison occupée par un locataire. Parmi ces moyens, deux sont dignes d’intérêt. Le propriétaire-bailleur peut décider de vendre directement son bien ou de passer par une agence immobilière.
Pour les propriétaires qui souhaitent gagner en temps, passer par l’agence immobilière est la solution idéale. À défaut de trouver une agence qui fait dans les opérations immobilières globalement, il est recommandé de s’adresser à un expert en vente de logements occupés. Celui-ci s’occupe de toute la procédure.
Quant aux propriétaires qui n’ont pas de moyen d’engager les services d’une agence immobilière, la vente directe reste la solution indiquée. Par celle-ci, ils vont eux-mêmes au contact des acheteurs. Ils font des photos, créent l’annonce, suivent les demandes, organisent les visites…
