En France, les pouvoirs publics se sont engagés depuis plusieurs années à encourager les investissements dans l’immobilier, en accordant des réductions fiscales.
Plusieurs dispositifs de défiscalisation issus des lois de défiscalisation se sont succédés au fil des ans : loi Paul, loi Pinel, loi Pons, loi Périssol…
Il s’agit d’anciens dispositifs de défiscalisation immobilière sur lesquels sont généralement adossés les nouveaux. Concernant la loi Périssol, c’est un dispositif d’investissement locatif, créé en 1996. Elle s’applique aux logements acquis entre le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999.
Cette loi permettait à l’acquéreur d’un logement destiné à la location de bénéficier d’un amortissement à hauteur de 80 % du montant de son investissement durant 24 ans. Ces investisseurs bénéficiaient d’une récupération de TVA et d’une réduction fiscale.
Le calcul de l’amortissement en loi Périssol est proportionnel au prix d’acquisition de l’immeuble. Un pourcentage préétabli permet rapidement de faire rapidement ce calcul.
En quoi consiste la loi Périssol ?
Présentation de la loi
La loi Périssol permet de déduire 10 % du montant de l’investissement sur les revenus fonciers pendant 4 ans puis 2 % durant les 5 années suivantes. L’amortissement peut être prolongé jusqu’à 15 ans à 2 % par an, ce qui représente 80% du montant investi sur 24 ans.
Instauré par la loi du 12 avril 1996 et codifié par l’article 31 I-1 du Code général des impôts, le dispositif Périssol permet globalement de déduire les revenus fonciers d’un certain pourcentage par rapport au prix global du bien en vue de créer un déficit.
Grâce à ce dispositif, le bailleur bénéficie d’une :
- Déduction sur les dépenses ultérieures de reconstruction, d’agrandissement, d’amélioration en plus des déductions sur le montant de l’investissement de départ ;
- Hausse à hauteur de 15 300 euros en ce qui concerne le plafond d’imputation des déficits fonciers.
Ce dispositif fiscal a disparu en 1999, cédant sa place à d’autres, notamment ceux de la loi Besson. La loi Besson neuf était appliquée entre 199 et avril 2003, elle offrait un amortissement de 8 et 2,5 % sur une période de neuf ans.
L’investissement pouvait être prolongé 2 ou 3 fois par an. La loi Robien a été instaurée après la loi Périssol. La loi Scellier puis la loi Pinel ont été instaurées successivement après la loi Périssol.
But et avantages du dispositif Périssol
L’objectif des pouvoirs publics français dans la mise en place du dispositif Périssol participait est de combler les besoins en logements, de quoi développer le secteur immobilier en France. Par ce dispositif, les autorités ont permis aux propriétaires de se constituer des compléments de retraite à partir des loyers.
En contrepartie des placements financiers effectués par les investisseurs immobiliers, ils récupèrent la TVA payée lors de l’acquisition de l’immeuble. Ils bénéficient d’un amortissement de 80 % du coût total de son investissement pendant 24 ans.
Cela induit un impact positif au niveau fiscal dans la mesure où le revenu fiscal diminue de manière automatique.
Le déficit foncier est imputable chaque année sur le revenu global dans la limite de 15 300 €, grâce au dispositif Périssol. Le supplément est reporté, avec les intérêts d’emprunt, sur les revenus fonciers des dix années suivantes ou existants.
Avec la loi Périssol, il est possible d’effectuer une déduction forfaitaire sur les revenus locatifs fixée à 6 % durant toute la période d’amortissement et d’amortir certaines dépenses de gros travaux.
Cibles du dispositif
En termes de cibles, le dispositif Périssol s’adresse aux contribuables français qui sont imposés à partir de 14 %. Il suffit qu’ils aient acquis une habitation neuve destinée soit à la location non meublée soit réservée à la résidence principale entre le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999.
En plus des contribuables concernés, la loi Périssol a également fixé les logements qui peuvent bénéficier de son dispositif.
À son entrée en vigueur, l’amortissement Périssol concernait notamment les logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA), ou ceux réhabilités, les immeubles rénovés à neuf ou réhabilités et soumis à la TVA immobilière, les immeubles acquis par le contribuable en vue de leur transformation en logements.
Précisons que par logement neuf, on entend ceux n’ayant jamais été habités ou utilisés avant leur acquisition.
Conditions
Le propriétaire du logement éligible à la loi Périssol doit s’engager à le louer à un usage d’habitation principale ou secondaire pour une période de 9 ans. Cet engagement peut être porté par la société lorsque le propriétaire détient l’immeuble par le biais de la SCI.
Relativement au locataire, le bailleur peut le donner à n’importe quel contribuable, y compris les membres de sa famille. La seule condition étant que ce locataire n’appartienne pas à son foyer fiscal.
La mesure fiscale portée par la loi Périssol est accordée sous 3 conditions essentielles posées au propriétaire :
- Procéder à la location non meublée ;
- Mettre son logement en location pour au moins 9 ans ;
- Réserver son immeuble à l’usage exclusif d’habitation et non commercial.
Il est interdit de revendre un logement Périssol avant l’écoulement des 9 ans. En cas de méconnaissance de telles interdictions, le propriétaire s’expose à une sanction de l’administration fiscale.
Celle-ci consiste au retrait des déductions fiscales. Il peut être épargné de cette sanction s’il est victime d’une invalidité qui l’empêche de travailler, s’il est licencié ou décède, ou en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique…
Comment calculer la défiscalisation en loi Périssol ?
Avant de présenter en détail comment se fait le calcul de l’amortissement en loi Périssol, il faut rappeler la base de calcul classique employée par l’administration fiscale dans ce type de dispositifs.
La base de calcul général de l’administration fiscale
Lorsque l’administration fiscale souhaite accorder des déductions aux contribuables immobiliers, elle retient plusieurs éléments comme base de calcul. L’amortissement en loi Périssol n’échappe pas à ce principe.
Les éléments de base de calcul concernent la taxe de publicité foncière, le coût d’acquisition de l’immeuble, les droits de timbre. L’administration fiscale considère également les droits d’enregistrement, la taxe sur la valeur ajoutée et les frais déboursés par le contribuable pour les services du notaire.
Le calcul de l’amortissement en loi Périssol
Il faut souligner que la particularité du dispositif Périssol tient du fait de son aspect proportionnel. Le calcul de cet amortissement est proportionnel au prix d’acquisition de l’immeuble. C’est pour cette raison que le dispositif avait été rebaptisé « mécanisme d’amortissement du prix d’acquisition ».
Contrairement à ce qui se fait dans le système de réduction d’impôt, l’investisseur a la possibilité de bénéficier d’un amortissement qui peut atteindre 80 % du montant total de l’acquisition pendant une durée de 24 ans. L’amortissement a une limite comprise entre 10 700 et 15 300 euros.
Destiné à créer un déficit foncier, l’amortissement Périssol prélève un pourcentage du prix d’acquisition sur les revenus fonciers. Dans le respect du plafond légal déjà imposé (10 700 euros), le déficit créé est affecté au revenu global du propriétaire.
Le calcul de l’amortissement prévu par la loi Périssol est une opération simple. Un pourcentage préétabli permet rapidement de le faire.
L’amortissement se présente comme suit :
- 10 % pour les 4 premières années de l’acquisition ;
- 2 % durant les cinq années suivantes ;
- 50 % si le propriétaire atteint les 9 ans d’investissement ;
- 80 % d’amortissement au terme de 24 années d’investissement.
Tout au long de la période de l’amortissement, le propriétaire bénéficie également d’une déduction forfaitaire relative aux diverses charges. La réduction des charges va jusqu’à 6 % au lieu de 14 % appliqués dans le régime commun.
