Que faire en cas de décès du (crédirentier) vendeur d’un viager ?

La vente en viager consiste à céder un bien immobilier à un tiers en échange du paiement d’une rente viagère. Cette vente se fait sous deux statuts : la vente en viager libre et la vente en viager occupé.

Pour un viager occupé, le crédirentier vend son bien à l’acquéreur en conservant son droit d’usage et d’habitation (DUH). Il a donc le droit d’occuper ce bien et d’y loger ses proches jusqu’à son décès.

Juridiquement, l’acquéreur ou débirentier est le propriétaire du bien dès la signature du contrat viager. Le décès du crédirentier met alors fin au contrat viager et octroi, la possession du bien immobilier au débirentier.

Les démarches de récupération du bien par l’acheteur concernent uniquement les viagers occupés. Le contrat d’un viager occupé octroie la nue-propriété du bien immobilier à l’acquéreur le jour de la vente.

Au décès du vendeur du viager, l’usufruit (DUH) s’éteint et l’acheteur récupère la pleine propriété du logement.

Le jour où ce dernier entre en possession du bien immobilier, il n’a ni de taxe ni de frais supplémentaires à payer.

Comment être au courant du décès du vendeur du viager ?

Au décès du vendeur, le droit réservé et l’usufruit s’éteignent. Ce qui concède officiellement la propriété du bien à l’acheteur. Ce dernier doit rester serein, car quoi qu’il advienne, il pourra pleinement jouir de la possession du bien.

Le fait de ne pas être informé du décès du crédirentier a pour conséquence la récupération tardive du bien. L’acheteur doit rester en contact avec ce dernier et prendre constamment de ses nouvelles. Si les deux parties ne veulent pas créer une proximité, l’acquéreur doit rendre visite aux voisins du vendeur.

Il peut solliciter l’agence immobilière ayant fait l’entremise entre lui et le vendeur pour suivre votre dossier. L’agence mettra l’acquéreur au courant du décès du vendeur.

Lorsque plusieurs mois s’écoulent après le décès du vendeur, en l’absence des héritiers, c’est l’État qui hérite du bien. Quand l’administration hérite d’un bien, elle vérifie son titre de propriété au service foncier.

Cette procédure permet de vérifier si le bien n’a pas été vendu. L’acquéreur sera informé du décès du crédirentier. L’acheteur peut aussi être informé de la mort du crédirentier lorsque ses virements pour payer la rente seront rejetés.

Formalités pour la récupération du bien vendu en viager

La signature de l’acte authentique de vente faite chez le notaire cède juridiquement le bien immobilier à l’acquéreur. Ce dernier n’a plus aucune démarche administrative ou fiscale à effectuer pour entrer en possession de son bien.

Au décès du vendeur, l’acquéreur devra se rapprocher de la copropriété (si elle existe) pour se présenter comme nouvel occupant.

En tant que nouveau propriétaire, il a le droit de décision sur tout ce qui concerne le logement. Il peut décider de continuer ou de changer les contrats d’énergie (électricité, gaz, eau) à son nom.

signature d'un contrat de viager

Décès du vendeur d’un viager : comment vérifier les cas de réversion ?

Concernant la vente en viager, les cas de réversion sont rares. Il existe des possibilités que le bien immobilier ne puisse pas être récupéré immédiatement après le décès du vendeur. Ces possibilités se justifient par les cas suivants :

  • Le bien immobilier vendu en viager est occupé par le locataire du crédirentier sous couvert du droit réservé (usufruit). L’acquéreur doit patienter jusqu’à la fin du bail pour le résilier ;
  • L’usufruit est récupéré par un tiers indiqué dans le contrat. Ce tiers est protégé par le droit de réserve jusqu’à sa mort.

Lorsque vous récupérez le bien, vérifiez que vous êtes libéré du versement de la rente. Les crédirentiers sont ceux qui occupent le logement et perçoivent la rente, mais ce n’est pas toujours le cas.

Un viager peut s’acheter avec une réversion de la rente. Cette dernière voudrait que la rente soit versée à un proche du vendeur après son décès. Ce proche peut être son conjoint survivant pour le protéger s’il ne possède pas la maison familiale.

Le vendeur du viager peut contracter le viager au nom d’un tiers (frère, sœur, conjoint, parents, amis, famille…). Dans ce cas, ce n’est pas celui qui vend qui perçoit la rente. La rente doit être versée jusqu’au décès du tiers pour qui le viager a été contracté.

Qu’en est-il du délai pour entrer en possession du bien immobilier ?

notaire

Le contrat viager prévoit que les clés du logement soient immédiatement restituées à l’acheteur à la mort du vendeur. Celui-ci devra se charger de retirer les meubles du défunt pour jouir du logement à sa guise.

Après avoir acquis le bien, l’acquéreur accompagné d’un commissaire-priseur doit faire l’inventaire des meubles et d’objets qui s’y trouvent. Il doit les déposer chez ce dernier ou chez un garde-meuble aux frais des ayants droit. Il est possible que l’acquéreur ne récupère le bien qu’à la fin du droit d’usage et d’habitation.

Après le décès du vendeur, ses proches ont un délai de deux mois pour laisser l’acquéreur jouir de son bien. Il existe des clauses dans le contrat à viager qui prévoient le paiement d’indemnités en cas de non-respect des délais.

Lorsque le délai de libération des lieux n’est pas respecté, les héritiers doivent payer une indemnité à l’acquéreur. Cette indemnité vaut généralement 200 euros par jour de retard. Il est conseillé aux acquéreurs d’ajouter cette clause dans le contrat pour protéger leurs droits.

S’il arrive que le contrat ne mentionne pas les modalités de récupération du bien, l’acquéreur doit se rapprocher du notaire. Il peut aussi se rapprocher des héritiers pour fixer un délai de libération du bien. Si l’acheteur ne connaît pas le nom du notaire ou des héritiers (cas rare), il devra saisir un juge.

Qu’en est-il du décès prématuré du crédirentier ?

La vente en viager est annulée lorsque le crédirentier meurt dans les 20 jours suivant la date de la vente. Le délai de 20 jours entre en vigueur à compter du jour de signature de l’acte authentique de vente.

Une absence d’aléa est présumée et le contrat peut se voir annuler lorsque les conditions suivantes sont effectives :

  • Vendeur atteint d’une maladie le jour de la vente à viager ;
  • Décès du crédirentier dans les vingt jours qui suivent la vente ;
  • La maladie dont souffrait le vendeur est la cause de son décès.

En France, ce principe est d’ordre public (Article 1975 du Code civil) et ne peut être dérogé par les parties. Que l’acquéreur ait connaissance ou pas de la maladie du vendeur, ce contrat sera annulé.

Si le décès est accidentel, il ne remet pas en cause la validité de la vente.

Le viager est une méthode de vente immobilière qui assure au vendeur un revenu régulier jusqu’à son décès. Il permet au débirentier d’échelonner les dépenses d’acquisition d’un bien. L’achat d’un logement en viager est une procédure délicate qui doit s’effectuer minutieusement.

Le viager permet à l’acquéreur de s’octroyer un logement en échelonnant la dépense d’acquisition. Le montant de cette dépense dépend de la durée de vie du vendeur. L’acquéreur peut dans ce cas faire un investissement gagnant ou à risque.

Pour éviter tout investissement risqué, il est conseillé d’investir sur l’expertise d’un professionnel en achat de bien en viager. Ce dernier vous guidera et accompagnera durant toute la procédure d’achat et de possession d’un bien immobilier.

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