En immobilier, le propriétaire d’un logement ou d’un bien peut décider d’exercer amplement les prérogatives de ses droits de propriété. Il est libre de le vendre, de le mettre en location comme de le concéder.
La concession du droit d’usage et d’habitation intervient dans ce cas. C’est une démarche aux multiples avantages qui se résume sous forme d’un acte en respect avec la législation.
Dans le contenu de cet acte, le propriétaire devra décider du bénéficiaire de droit tout en restant le propriétaire légal.
Le propriétaire du bien et le titulaire de droit d’usage et d’habitation
Étant une restriction du droit d’usufruit, le droit d’usage et d’habitation a une particularité consistant à couvrir le bénéficiaire des différents privilèges du bien.
Le bénéficiaire ou titulaire de droit reçoit le bien du propriétaire qui est le seul ayant l’habileté à exercer de plein droit sur le bien. Il est le seul pouvant vendre, louer ou même concéder le bien.
Le droit d’usage et d’habitation représente l’autorisation, pour un usager ou titulaire de droit, de demeurer dans un bien immobilier sans en être le propriétaire. Contrairement au titulaire de droit, le propriétaire jouit des droits de propriété.
Possédant de façon purement légale un bien immobilier réel ou physique, il est en pleine jouissance de ses droits. Le propriétaire, en dehors de son droit d’utilisation de l’usufruit pour un gain de profits, est libre d’attribuer un droit d’usage et d’habitation.
Il s’agit d’un dénombrement de propriété. C’est une concession du bien qui peut être à titre partiel ou total.
La seule particularité dans ce cas est que l’usager ou le futur bénéficiaire du droit provient de son choix personnel. Ce choix peut être effectué dans son entourage personnel, et ceci par pure considération de l’intéressé.
Le recours au droit d’usage et d’habitation peut se faire au cours de sa durée de vie. Après sa mort, son testament peut également faire l’affaire s’il l’a notifié. L’attribution du droit d’usage et d’habitation est représentée par un acte qui devra être authentifié et signé uniquement par un notaire.
Le titulaire de droit, seul bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation
Le droit d’usage et d’habitation est avant tout un droit personnel. D’après l’acte de droit d’usage et d’habitation, il représente celui désigné par le propriétaire.
Le bénéficiaire peut être une personne physique, morale ou un groupe de personnes bien précis. Tout individu déclaré dans l’acte de droit d’usage et d’habitation est susceptible de bénéficier du bien du propriétaire.
Le titulaire de droit a l’autorisation de se servir du bien immobilier comme s’il en était le propriétaire. Il pourra s’en servir à la hauteur de ses besoins ainsi que ceux de sa famille.
N’étant pas le propriétaire direct du domaine, le bénéficiaire n’a aucunement le droit d’exercer les différentes possibilités qu’offre le droit de propriété.
Il n’a pas le pouvoir de vendre, louer ou même de concéder le bien à une autre personne à son tour. Le bénéficiaire ne peut mettre ce bien en garantie à la banque étant donné qu’il n’en est pas le propriétaire.
Le titulaire de droit n’a pas également la possibilité de le faire occuper par d’autres personnes, même gratuitement. Seule sa famille peut être reconnue pour occuper ce bien, et cela, de sa propre initiative.
Les créanciers ne peuvent non plus procéder à une saisie de ce bien immobilier. Seul le propriétaire est engagé dans ces différentes démarches.
Il est en droit d’habiter et d’entretenir le bien comme étant le digne propriétaire. Le bien peut être de plusieurs natures. Il peut être question d’un immeuble, d’un logement.
Toute utilisation à titre professionnel ou commercial est exclue, car ce n’est pas couvert par le droit d’usage et d’habitation.
Tout ne se passe pas comme étant un accord entre le propriétaire et le bénéficiaire. Il existe des règles définies par la loi qu’il est impératif de suivre pour le droit d’usage et d’habitation.
Il s’agit de :
- Présentation de l’inventaire des équipements mobiliers de l’appartement ou du bien ;
- Examen de l’état du bien immobilier ;
- Fourniture au propriétaire de la caution de concession du droit d’usage et d’habitation.
Le contrat de concession du droit d’usage et d’habitation à l’usager est reconnu comme étant viager. La rupture de cet acte ne prend apte qu’au décès du titulaire.
Dans le cas où le bénéficiaire décède alors que le contrat de droit est toujours en cours, il est immédiatement rompu et les droits de propriété sont intégralement restitués au propriétaire.
La même chose est faisable lorsque le titulaire de droit déserte le logement qui lui a été accordé, et ce, pour une durée de 30 ans.
Un temps peut être également défini pour l’exercice de ce droit par le bénéficiaire. Dans certaines situations, ce dernier a le droit de jouir pleinement du bien immobilier qui lui a été attribué. Une retenue s’impose afin d’éviter de se faire poursuivre pour abus de jouissance.
Il y a aussi un autre cas spécifique qui peut se présenter. Étant donné que le titulaire peut être reconnu à travers le testament, s’il représente un héritier du propriétaire défunt, le bien immobilier peut devenir sa propriété.
Il passe ainsi de titulaire de droit à propriétaire. Il prend pleine possession de l’appartement ou de l’immeuble et peut exercer valablement ses droits de propriété.
La répartition des frais et de la fiscalité entre les parties
Il faut rappeler que dans la concession du droit d’usage et d’habitation, deux parties entrent en jeu : le propriétaire du bien et le bénéficiaire de son choix.
Dans l’exercice de son droit d’usage et d’habitation, le titulaire de droit est le seul responsable des différentes charges. En cédant ce droit, le propriétaire se désengage entièrement de tous les frais que recouvre le bien immobilier.
Il faut noter que les frais pour les réparations et l’entretien pourront être répartis au libre choix des deux parties. Étant donné que le bénéficiaire devra jouir du bien, il est clair qu’il devra assumer le maximum d’entretien, en conformité avec la loi.
Toutes les modalités allant dans le sens d’une répartition de charges devront au préalable être notifiées dans l’acte de concession du droit d’usage et d’habitation.
Sur ce point, il est conseillé de bien consigner tous les devoirs et charges des deux parties. Cela pourra permettre d’éviter les litiges sur le bien immobilier.
Parlant de fiscalité, le titulaire sera amené à payer des taxes obligatoires. Il est redevable de la taxe d’habitation. Au titre de l’Impôt sur la fortune immobilière, il est également taxé. Dans le calcul des différentes charges qui lui incombent, il devra prendre en compte la valeur du bien en propriété.
Ce calcul devra suivre les normes de l’article 968 du Code général des impôts sans prendre en compte la valeur des 60 % de l’usufruit.
Par rapport à la taxe foncière, seul le propriétaire est engagé dans ses démarches avec les services fiscaux.
Les avantages du droit d’usage et d’habitation
Le droit d’usage et d’habitation est avantageux en dehors de sa particularité par rapport au droit de l’usufruit. Le titulaire peut se procurer un bien en optant pour cette démarche, et cela, à moindre coût.
Le droit d’usage et d’habitation est estimé à 60 % de la valeur de l’usufruit viager. C’est l’un des avantages de ce droit qui épargne au titulaire de droit d’un achat d’une valeur importante du bien immobilier.
À travers une procuration par concession de droit d’usage et d’habitation, un successeur reçoit le bien immobilier sous forme d’une donation. Il peut en devenir le propriétaire légal. Il convient de toujours consulter les clauses de l’acte de droit d’usage.
Le droit d’usage et d’habitation désigne une procuration d’un bien immobilier en partie ou en totalité. La seule différence dans ce cas est que l’intéressé ne peut exercer des droits de propriété comme s’il en était le propriétaire légal.
Il n’a aucun pouvoir concernant les différentes opérations réalisables avec ce bien. Il s’agit de la vente, la location ou même le don. Il peut demeurer dans l’immeuble ou le logement et ceci, en se considérant comme le propriétaire compte tenu des charges dont il devra s’occuper.
Seul le titulaire de droit désigné par le propriétaire peut réellement bénéficier de ce droit d’usage et d’habitation avec ses différentes règles.
