La vente en viager est un moyen pour les seniors de percevoir une somme qui leur permettra de vivre une vie décente jusqu’à leur décès. Étant donné que la vente en viager intervient sur un bien qui sera hérité plus tard, il faut se demander si la vente peut se faire sans l’accord des héritiers.
La vente en viager d’un bien peut se faire sans l’accord des héritiers si le vendeur à toutes ses facultés pour pouvoir prendre cette décision. Le cas d’indivision peut requérir l’accord des héritiers.
Qu’est-ce que la vente en viager ?
La vente en viager consiste à vendre un logement à un acheteur. Celui-ci, à son tour, verse un montant mensuel appelé rente viagère au vendeur jusqu’à son décès imprévisible.
En fonction du type de contrat de viager, l’acheteur peut disposer d’un bien immobilier en viager. Il existe deux types de contrats de vente en viager : le viager occupé et le viager libre.
Le viager occupé
Le viager occupé est le contrat dans lequel l’acheteur achète un bien immobilier à un senior, mais n’a pas le droit de l’utiliser.
Dans ce type de contrat, la rente viagère peut prendre deux formes :
- Le vendeur garde le droit d’usage ;
- Il conserve le droit d’usage et de l’usufruit.
Si le vendeur conserve uniquement le droit d’usage, la loi lui interdit de louer le bien immobilier, même lorsqu’il part à la retraite.
Dans le second cas où il conserve et le droit d’usager et l’usufruit, on parle de nue-propriété. Il est autorisé de vendre son bien et de continuer à percevoir des rentes viagères chaque mois.
Viager libre
Le contrat de vente en viager libre est un contrat dans lequel le vendeur reçoit une rente viagère mensuellement conformément à ce que stipule l’acte de vente.
En plus de la rente viagère, il obtient un bouquet. C’est une somme fixe qui lui sera versée à l’achat du bien immobilier par l’acheteur.
Le viager occupé est plus profitable pour le propriétaire parce qu’il lui permet de vivre dans son bien immobilier et de continuer à percevoir une rente viagère. Le revenu de la rente viagère ne sera pas plus important que celui du viager libre.
Est-ce possible de vendre un viager sans l’accord des héritiers ?
Lorsque le propriétaire d’un viager a toutes ses facultés, il a tout le droit de vendre son viager sans l’accord des héritiers.
Celui-ci peut se trouver contraint par les héritiers si :
- Il n’est pas le seul propriétaire du viager. Dans ce cas, il est nécessaire que le ou les copropriétaires donnent leur approbation avant que la vente soit conclue ;
- Le vendeur est sous tutelle ou une curatelle.
- On est face à un viager en indivision.
Vente de viager : Cas de l’accord d’un conjoint héritier
La vente d’un viager avec autorisation ou sans autorisation est contrainte par des situations de copropriété.
Il faut l’accord d’un conjoint héritier. Cela dépend du titre de ce conjoint : propriétaire ou non-propriétaire.
Conjoint propriétaire
Lorsqu’un couple, pacsé ou en concubinage, achète une propriété en commun, on parle d’une copropriété.
La vente en viager ne sera possible qu’avec l’accord des deux propriétaires dans ce cas. C’est une solution, car on peut prévoir une clause de réversibilité de rente viagère dans le contrat. Ce qui veut dire que la rente sera versée au conjoint survivant au décès de l’autre.
Conjoint non propriétaire
Dans le cas où le couple ne serait pas marié, celui qui est le propriétaire d’un bien est le seul à prendre sa décision, indépendamment de l’autre conjoint. Lorsque le conjoint propriétaire décède, le conjoint non propriétaire doit quitter les lieux.
Il peut arriver que le couple soit marié, mais que le bien ne soit pas acheté en commun.
Il existe deux cas possibles dans cette situation.
Si le bien est la résidence principale de la famille du couple marié, le conjoint non propriétaire qui est marié au propriétaire doit donner son avis. Cette clause est instaurée par l’article 215 du Code civil.
Dans le cas où le bien serait une résidence secondaire, le consentement du conjoint non propriétaire n’est pas demandé pour la vente en viager.
Vente en Viager : quand est-ce que l’accord des enfants est requis ?
Il peut arriver qu’au décès d’un des conjoints copropriétaires, le bien immobilier soit en indivision avec les descendants. Dans ce cas, les enfants du couple et le conjoint survivant deviennent légalement les propriétaires du bien en indivision.
S’il arrivait que le bien immobilier doit être vendu, il faut l’accord de chacun d’eux avant de procéder à la vente.
La situation de démembrement est également une situation qui nécessite l’accord des héritiers.
Utiliser la vente en viager pour déshériter ses enfants, est-ce possible ?
Le fait de vendre votre propriété en viager pour ne pas dépendre de vos proches peut avoir des impacts sur l’héritage familial.
Lorsque vous ne demandez pas l’avis de vos enfants avant de vendre en viager un bien, ces derniers peuvent trouver cela comme une stratégie pour les déshériter.
C’est-à-dire que vous pouvez être usufruitier du bien vendu en viager, en profiter jusqu’à votre décès, mais le bien ne sera pas légué à vos descendants.
La vente en viager peut être considérée comme un moyen pour déshériter vos enfants.
Comment aider vos enfants à devenir propriétaires de votre bien en viager ?
Pour les héritiers, la vente d’un bien en viager est toujours défavorable.
Le fait de vendre un bien viager signifie que le propriétaire renonce au devoir de transmettre le bien immobilier à ses héritiers.
Si un senior suit le processus de vente en viager de façon correcte, il peut aider ses héritiers financièrement.
Étant donné que l’espérance de vie a augmenté, les héritiers héritent de plus en plus tardivement.
Être un propriétaire est devenu plus cher aujourd’hui. Les héritiers ne peuvent pas compter sur un héritage pour avoir un financement conséquent pour devenir propriétaires. Cette situation est pire lorsqu’on considère les banques qui excluent les jeunes ménages de l’emprunt immobilier.
Aux vues de ces circonstances, si un senior décide d’aider ses enfants, il peut vendre son bien en viager et les aider à devenir propriétaire.
Prenons le cas d’un couple qui décide de vendre leur maison en viager et obtient un capital de 200 000 euros à l’immédiat avec des rentes viagères de 1000 € par mois.
Si le couple décide de verser 100 000 euros à chaque enfant pour les aider à devenir propriétaires, la donation sera défiscalisée pour eux et pour les enfants.
Comment éviter les conflits de succession avec la vente en viager ?
De plus en plus de Français se retrouvent face à des disputes liées aux héritages. Ceci est dû au régime de l’indivision.
On parle d’indivision lorsque plusieurs personnes deviennent propriétaires d’un héritage. C’est une situation subie qui résulte de successions ou divorce.
C’est une source de conflit parce que l’utilisation de l’héritage ou du bien immobilier doit être déterminée avec l’accord de toutes les autres parties concernées.
Dans le cas où chaque partie n’aurait pas une même situation financière ou un même intérêt, la situation peut devenir rapidement conflictuelle.
La vente en viager comme solution
La vente en viager est la meilleure solution pour régler le problème d’indivision.
Imaginez un couple qui vend leur bien en viager. La rente va permettre au couple d’aider financièrement leurs enfants. Si le couple a deux enfants, l’un d’entre eux peut obtenir l’aide des parents pour avoir une résidence secondaire et l’autre, de l’aide financière pour améliorer sa situation.
Au décès du couple, l’acheteur qui a acheté la maison en viager va récupérer la maison qui devient la sienne. Les conflits de succession seront épargnés.
